介護費用の資金作りに悩む方へ？実家売却で無理なく資金作り方を解説

1. 介護施設の「費用相場」とシミュレーション

まずは、施設入所にかかる全体像（入居一時金＋毎月の費用）を把握し、数年分の総額をイメージしてみることが第一歩です。

初期費用（入居時の費用）中央値：およそ 40 万円

平均値は 70 万円台と、施設の設備やサービスにより非常に大きな幅があります。

最近では、初期費用（入居一時金）が「不要（0 円）」の施設も増えています。

ランニングコスト（毎月の費用）

介護付き有料老人ホーム：平均 20万〜 30 万円前後

有料老人ホーム全体の平均：約28万円

予算づくりの計算式 「（月額費用 + 医療費 ・雑費） \times 予定入居年数」で、おおまかな総額を見積もっておくと、資金の規模感がつかみやすくなり安心です。

2. 実家を「空き家」のまま放置する2つの大きな負担

親御様が施設に入り、実家が空き家になると、そのままにしているだけで費用とリスクが発生し続けます。

• コストの負担（お金が出ていく）

  • 誰も住んでいなくても、固定資産税、火災保険料、最低限の水道光熱費などの維持費がかかります。

  • 建物が傷んでくると、雨漏りなどの修繕費も必要になります。

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• ⚠️ 管理・防犯のリスク（近隣トラブル）

• 換気をせず放置された家は傷みが早く、景観の悪化や倒壊のリスクが生じます。

• 放火や不法侵入などの防犯上の不安から、近隣に迷惑をかけてしまうおそれがあります。

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3. 介護費用のために実家を売却する「3つのステップ」

実家を売却して資金を作る場合、慌てずに以下のステップに沿って進めましょう。

【ステップ 1】 権利関係と「親の判断能力」の確認（1〜4週間）
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【ステップ 2】 実家の状態整理と「最低限」の準備（1〜3か月）
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【ステップ 3】 逆算スケジュールでの売却・資金化（1〜2か月）

ステップ 1：権利関係と「親の判断能力」の確認

• 名義の確認： 登記事項証明書で名義人や持分を正しく把握します。

• 判断能力の確認： 売買契約を結ぶには、本人の「意思能力」が必要です。もし認知症などにより意思疎通が難しい場合は、家庭裁判所で「成年後見人」を選任し、後見人が代理で手続きを進めることになります。

ステップ 2：実家の状態整理と「最低限」の準備

• 現状の把握： 屋根や外壁の破損、設備の故障、土地の境界などを整理し、買主に説明できる状態にします。

• リフォームは最小限に： 大規模なリフォームをしても、その費用分が高く売れるとは限りません。まずは「片付け前のそのままの状態」でプロに相談するのが最もムダのない方法です。

ステップ 3：逆算スケジュールでの売却・資金化

不動産売却には、査定から引き渡しまで全体で数ヶ月（約 $3$ 〜 $6$ ヶ月）かかります。 施設の入居一時金や月額費用の支払いが必要になる時期から逆算して、余裕を持ったスケジュールを計画しましょう。

4. 知っておくべき「税金」と「特例（3,000万円特別控除）」

実家を売却して介護費用を作る際、手残り額を大きく左右するのが税金です。

居住用財産の 3,000 万円特別控除

親御様が実際に住んでいた自宅を売却して利益（売却益）が出たとき、その利益から最大 3,000万円まで差し引いて非課税にできる極めて有利な制度です。

• ⚠️ 施設に入所している場合の注意点 施設に入所して空き家になった実家でも、以下の条件を満たせば「居住用」としてこの特例を受けられる可能性があります。

  1. 入所が介護や療養などの「やむを得ない事情」であること。

  2. 自宅を賃貸に出したり、他の目的で使用したりしていないこと。

  3. 生活の拠点を移してから 3 年を経過する年の年末までに売却すること。（期限を過ぎると特例が使えなくなります）

翌年の税金・社会保険料への影響

実家売却で利益が出た場合、翌年の合計所得金額に反映されます。そのため、翌年以降の住民税や国民健康保険料、介護保険料などが一時的に増える場合があります。手取り額だけでなく、翌年の支出増も見込んで計画を立てることが大切です。

5. 実家を売却する以外の「3つの選択肢」と公的サポート

「どうしても実家を手放したくない」「将来戻るかもしれない」という場合は、売却以外の活用法も検討しましょう。

選択肢	メリット	注意点・リスク
賃貸に出す	毎月安定した家賃収入が得られ、実家の所有権をそのまま残せます。	リフォーム費用が先にかかる場合があり、借り手が見つからない空室リスクもあります。
リバースモーゲージ	自宅を担保に、住み続けながら（または所有しながら）生活資金を融資してもらえます。	金利上昇リスクや、将来の相続時への影響を専門家と確認する必要があります。
家族信託	信頼できる家族に名義や管理を託し、将来親が認知症になっても柔軟に売却や賃貸を行えます。	初期契約の設計が複雑で、専門家への費用が最初に発生します。

負担を抑える「公的制度」の活用

自己負担を抑えるために、国や自治体の制度も合わせて活用しましょう。

• 介護保険制度： 要介護認定を受けることで、各種サービスを原則 1 〜 3 割の負担で利用できます。

• 高額介護サービス費・高額療養費制度： 月々の医療費や介護費が一定額を超えた場合、超過分が払い戻される仕組みです。

親の介護費用は入居一時金や月額費用など長期で大きな金額になりやすいため、早めに全体像を把握し、実家の扱いを含めた資金計画を立てることが大切です。
実家売却は、空き家のリスクを減らしながらまとまった介護資金を確保できる有力な方法ですが、名義や税金、売却スケジュールの確認が欠かせません。
当社では、親御さまの状況やご家族の希望を丁寧に伺い、売却とそれ以外の選択肢を比較しながら、無理のない介護費用の資金作りをサポートします。
「何から始めればよいか分からない」という段階でも構いませんので、まずはお気軽にご相談ください。